08. Juni 2026
Kirchliche Immobilien im Spannungsfeld von Vermögens- und Stiftungsrecht

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Die Transformation von Immobilien betrifft derzeit nahezu jede Diözese und Pfarrei in Bayern. Angesichts von Immobilienkonzepten, Fragen des Wohnungsbaus sowie Debatten über kirchliche Liegenschaften befasste sich der Geschäftsführende Ausschuss des Landeskomitees am 8. Juni 2026 mit den rechtlichen Grundlagen dieser Thematik.

Als Experte ordnete Prof. Dr. Martin Rehak (Inhaber des Lehrstuhls für Kirchenrecht an der LMU München) auf Einladung des Vorsitzenden Christian Gärtner die komplexen juristischen Rahmenbedingungen ein.

Dezentrales Kirchenvermögen und strikte Zweckbindung

Entgegen landläufiger Meinungen werde das Kirchenvermögen laut Rehak nicht zentral verwaltet. Gemäß der kirchenrechtlichen Institutionentheorie des Codex Iuris Canonici (CIC) sei jede öffentliche juristische Person – wie eine Pfarrei oder Kirchenstiftung – eigenständige Trägerin ihres Vermögens und verwalte dieses selbst. Dieses Vermögen unterliege jedoch einer klaren kanonischen Zweckbindung und müsse dem Gottesdienst, dem Unterhalt des Personals oder Werken des Apostolats und der Caritas dienen.

Bei der alltäglichen Verwaltung gelte das Leitbild des „guten Hausvaters“. Für außerordentliche Rechtsgeschäfte sei die Zustimmung kirchlicher Ratsgremien (wie dem Vermögensverwaltungsrat bzw. in Deutschland traditionell dem Domkapitel) zwingend erforderlich.

Vermögensveräußerung und Wertgrenzen

Für den Verkauf von Kirchenvermögen setze der CIC klare Grenzen:

  • Untergrenze: Ab einem bestimmten Wert sei die Zustimmung diözesaner Gremien nötig. Ein neues Generaldekret der Deutschen Bischofskonferenz (DBK) von 2026 ermögliche hierbei inzwischen regionale Vielfalt statt starrer bundesweiter Vorgaben.
  • Obergrenze: Bei Überschreiten der sogenannten „Romgrenze“ müsse zwingend die Erlaubnis des Apostolischen Stuhls eingeholt werden.
  • Stammvermögen: Die wirtschaftliche Grundausstattung einer Stiftung sei rechtlich besonders geschützt und nur unter erschwerten Bedingungen veräußerbar. Auch langfristige Bindungen oder riskante Geschäfte wie Erbpachtverträge unterlägen strengen Kontrollen.

Das bayerische Stiftungsrecht und die Rolle der Aufsicht

Neben dem kanonischen Recht greife das Bayerische Stiftungsgesetz. Eine kirchliche Stiftung liege vor, wenn sie überwiegend kirchlichen Zwecken diene und sich vertragsgemäß der kirchlichen Aufsicht unterstelle. Hierbei entstehe in der Praxis oft ein Spannungsfeld:

  • Weitreichende Befugnisse: Die diözesane Stiftungsaufsicht nehme sowohl die Rechts- als auch die Fachaufsicht wahr. Sie könne Akten einsehen, Weisungen erteilen sowie Beschlüsse aufheben, um das Grundstockvermögen und den Stifterwillen zu schützen.
  • Gültigkeit von Verträgen: Rechtsgeschäfte, die ohne die nötige Genehmigung der Stiftungsaufsicht abgeschlossen würden, seien im weltlichen Recht (gemäß § 134 BGB) von Anfang an rechtsunwirksam.

Wirtschaftlichkeit kontra pastorale Nutzung

Auf die Frage, ob eine Pfarrei eine Immobilie zwingend rein wirtschaftlich optimal verwerten müsse, betonte Rehak die bestehenden Spielräume. Das Vermögen dürfe entweder direkt für pastorale Zwecke genutzt oder indirekt bewirtschaftet werden, um Erträge zu erzielen, die dann an anderer Stelle kirchlichen Zwecken zugutekämen.

Sollte es zum dauerhaften Dissens zwischen einer Kirchenstiftung und der Aufsicht kommen, bleibe der kircheninterne Rechtsweg. Innerhalb eines Monats könne Beschwerde beim Diözesanbischof eingelegt werden, dessen Entscheidung auf Diözesanebene unanfechtbar sei. Darüber hinaus stehe der Weg offen, den Heiligen Vater anzurufen.

Fazit

Zum Abschluss dankte Christian Gärtner dem Referenten für die juristische Orientierung. Die rechtlichen Vorgaben setzten der Praxis enge Grenzen. Gärtner regte an, im Dialog zu bleiben und zu prüfen, wie das staatliche Stiftungsrecht sowie das kirchliche Partikularrecht künftig reformiert werden könnten, um den engagierten Akteurinnen und Akteuren in den Gemeinden mehr Handlungsspielraum zu eröffnen.